Dissociation de la propriété du sol et du logement. Transposition des pratiques des Community Land Trusts aux activités de l’établiessement public foncier d’Ile-de-France

Le dispositif opérationnel du Community Land Trust rassemble quatre sous-modèles: (1) un modèle juridique de dissociation de la propriété du sol et des constructions ; (2) un second modèle juridique de fractionnement de la propriété ; (3) un modèle économique de production de logements abordables sur le très long terme par immobilisation du capital financier dans le foncier et encadrement du prix de revente ; et enfin (4) un modèle de gouvernance démocratique de l’organisation, et de concertation des résidents autour des projets de construction.

Les actions d’un CLT sont structurées par un certain nombre de valeurs exprimées dans les manuels techniques partagés à l’échelle du réseau national des CLT et dans les documents officiels régissant les activités de chacune de ses entités. Ces valeurs et principes d’action sont les suivants : la propriété occupante; l’inaliénabilité du foncier - justifiée par l’instauration d’un lien juridique alternatif à la propriété foncière individuelle, le trust, en vue d’administrer perpétuellement le sol dans l’intérêt de la communauté locale; la conciliation des intérêts légitimes de la collectivité (préservation de l’investissement public, renforcement de la stabilité résidentielle, préservation de l’accessibilité économique) et des intérêts des propriétaires qui ne se résument pas à la recherche d’une plus-value ; enfin, la responsabilité continue du CLT en tant qu’administrateur du foncier devant l’assemblée de ses membres – rendant les principes du CLT exécutoires.

La mise en forme du dispositif opérationnel du CLT et la constitution d’un ensemble de valeurs stable sont à la fois les fruits d’une histoire nationale et d’un débat d’idées transatlantique. C’est sur un socle d’idées élaborées entre la seconde moitié du XIXème et les années 1940 que s’est construit le modèle spécifique du CLT. Mais il faut attendre la fin des années 1980 pour voir muter ce modèle qui n’a alors donné naissance qu’à une poignée de réalisations en milieu rural, en un vigoureux mouvement recentré sur les questions de logement en milieu urbain et fort à ce jour d’environ 250 représentants.

Les initiateurs du CLT se revendiquent de certains penseurs dont les écrits appartiennent aux théories de la socialisation du sol. Il est possible d’envisager le modèle comme une réactualisation de ces théories. Les évaluations des performances du CLT de la ville de Burlington produites à ce jour nous permettent de tester cette hypothèse et de conclure positivement que le CLT parvient à transformer la valeur du foncier (rente et plus-value) en un bénéfice collectif dont l’une des manifestations est la préservation de l’accessibilité économique, pour les ménages à très faibles ressources, des logements bâtis sur son sol.

Les approches de la propriété mobilisées par les CLT ne sont pas étrangères à la France et à son droit qui peuvent constituer un terreau favorable à la transposition du modèle. Les conceptions d’une « propriété-fonction » et d’une « propriété sociale» n’ont cessé d’irriguer les débats depuis la Révolution, si bien qu’on puisse difficilement les considérer comme des tendances marginales. En outre, les études menées sur le sujet confirment un ancrage des pratiques de dissociation de la propriété parmi les opérateurs, mais dont l’application demeure très hétérogène. Le CLT fournit un modèle inspirant d’unification des pratiques de mise à disposition du sol.

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